Document de référence et rapport financier annuel 2013 - page 205

Document de référence 2013
203
États financiers
5
Comptes consolidés et annexes
A.2. Opérations immobilières
Les principales opérations immobilières réalisées par le Groupe en 2012 et 2013 sont les suivantes :
2012 et 2013
Nombre
d’unités
Prix de
cession
Impact
Dette
Impact Dette
Retraitée
Opérations de
Sale & Variable Lease Back
18
33
24
60
Opérations de
Sale & Management Back
22
340
290
376
Opérations de
Sale & Franchise Back
et cessions simples
112
399
368
578
TOTAL
152
772
682
1 014
A.2.1. Opérations de Sale &Variable Lease Back
Les opérations de
Sale &Variable Lease Back
consistent pour Accor
à céder les murs d’hôtels en conservant un contrat de location
variable basé sur un pourcentage du chiffre d’affaires sans minimum
garanti. Accor procède aussi à des renégociations de contrats de
location à loyers fixes pour les transformer en contrats de location
à loyers variables.
Dans le cadre de ces transactions, Accor et le(s) partenaire(s)
peuvent prendre des engagements de travaux sur les actifs cédés.
Les engagements pris et les montants réalisés à la date de clôture
sont détaillés en note 40. De plus, le Groupe s’engage généralement
à entretenir les hôtels sur la base d’un montant minimum chiffré
en pourcentage du chiffre d’affaires.
La principale transaction de
Sale & Variable Lease Back
réalisée
au cours de la période a été conclue en 2012 avec le fonds
d’investissement hôtelier d’Internos Real Investors et porte sur
deux hôtels en Allemagne et aux Pays-Bas : le MGallery Mondial
Am Dom à Cologne et le MGallery Convent Hotel à Amsterdam.
Le prix atteint respectivement 21 millions d’euros (dont 19 millions
d’euros de rachat de bail fixe payé par l’acquéreur) et 24 millions
d’euros. La transaction inclut un programme de travaux de 12millions
d’euros dont 7 millions d’euros financés par l’acquéreur. Les deux
hôtels continuent d’être opérés par Accor dans le cadre d’un bail
commercial d’une durée de 15 ans, renouvelable à l’initiative de
Accor, avec un loyer variable correspondant en moyenne à 21,5 %
du chiffre d’affaires annuel. Les frais d’assurance, taxe foncière
et coûts d’entretien structurels immobiliers sont dorénavant à la
charge du nouveau propriétaire. Cette opération a permis au Groupe
de réduire son endettement net retraité de 28 millions d’euros en
cumulé à fin décembre 2012.
L’impact dette nette retraitée des autres cessions individuelles
s’élève à 32 millions d’euros.
A.2.2. Opérations de Sale & Management Back
Les opérations de
Sale & Management Back
consistent à céder
des hôtels en conservant le contrat de gestion, le cas échéant avec
une participation minoritaire.
Les principales transactions de
Sale &Management Back
réalisées
en 2012 et 2013 sont les suivantes :
ƒƒ
En 2012, Accor a cédé, dans le cadre d’une transaction de
Sale
& Management Back
, le Novotel New York Times Square pour
une valeur totale de 160 millions d’euros (soit 335 000 euros
par chambre) y compris travaux. Le prix de cession atteint
71 millions d’euros, le repreneur s’étant engagé à réaliser une
rénovation complète de l’établissement entre 2012 et 2013, pour
un montant estimé à 89 millions d’euros sur la base d’un cahier
des charges défini par Accor. L’hôtel est resté ouvert pendant la
durée des travaux. Parallèlement, un complément de prix d’un
montant maximum de 12 millions d’euros pourra être perçu
en fonction des résultats de l’hôtel après la rénovation. L’hôtel
de 480 chambres continue d’être géré par Accor dans le cadre
d’un contrat de management à long terme. L’acheteur est une
joint-venture composée de deux acteurs clés de la gestion d’actifs
immobiliers hôteliers aux États-Unis : Chartres (Chartres Lodging
Group, LLC) et Apollo (Apollo Global Management, LLC). Cette
opération a permis au Groupe de réduire son endettement net
retraité de 58 millions d’euros au 31 décembre 2012. Accor
s’est de plus, engagé à financer une partie des travaux de
rénovation à la charge du propriétaire à travers un prêt total de
15 millions d’euros, entièrement décaissé au 31 décembre 2013
et remboursable à horizon février 2017.
ƒƒ
En 2012, Accor a cédé à A-HTRUST, un fonds immobilier hôtelier
coté en Asie-Pacifique dans lequel Accor a pris une participation
de 5,73 % (cf. note 2.B.3), le Novotel/ibis de Pékin Sanyuan au
travers de contrats de
Sale &Management Back
, pour un montant
de 54 millions d’euros. Cette opération a permis au Groupe de
réduire son endettement net retraité de 47 millions d’euros en
cumulé à fin décembre 2012.
ƒƒ
En 2012, Accor a refinancé en contrat de management le Pullman
ParisTour Eiffel. Le Groupe, qui avait repris l’hôtel début 2009 dans
le cadre d’un contrat de location fixe, continue d’assurer la gestion
de l’établissement
via
un contrat de management à long terme.
Dans ce cadre, Accor a étendu le remboursement d’une créance
ne portant pas intérêt de 20 millions d’euros après actualisation
de (11) millions d’euros et remboursable au plus tard en 2032 sauf
renouvellement du contrat. L’hôtel bénéficie d’un programme de
rénovation représentant 47 millions d’euros d’investissement qui
a été confié à Accor, en qualité de maître de l’ouvrage, dans le
cadre d’un contrat de promotion immobilière (cf. note 40). Ces
travaux à la charge de l’acquéreur sont notamment financés
via
un prêt accordé par Accor de 15 millions d’euros dont 10 millions
d’euros restant à verser. Cette opération a permis au Groupe de
réduire son endettement net retraité de 59 millions d’euros en
cumulé à fin décembre 2012.
ƒƒ
En 2012, Accor a aussi cédé, dans le cadre d’une transaction
de
Sale & Management Back
, le Sofitel Paris La Défense pour
22 millions d’euros, soit 144 000 euros par chambre. L’acquisition
est réalisée conjointement par Amundi Immobilier, acteur majeur
de la gestion d’actifs immobiliers pour compte de tiers, et
Algonquin, investisseur et gestionnaire hôtelier, déjà propriétaire
de sept hôtels sous gestion ou franchise Accor en France et au
Royaume-Uni. Cette opération a permis au Groupe de réduire
son endettement net retraité de 16 millions d’euros en cumulé
à fin décembre 2012.
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